Επαγγελματικά ακίνητα: Η “ποιότητα” οδηγεί τη ζήτηση

Της Πέννυς Κούτρα

Στην αναλυτική έκθεση γίνεται λόγος τόσο για τη διατήρηση του ενδιαφέροντος σε επιμέρους κατηγορίες ακινήτων όσο και για το απόθεμα και τις τιμές αυτών όπως διαμορφώθηκαν μέσα στη χρονιά της πανδημίας.

Σε ό,τι αφορά τους γραφειακούς χώρους, επισημαίνεται ότι η ζήτηση για καλά γραφεία υψηλών προδιαγραφών παραμένει υψηλή και πολλοί από τους υποψήφιους επενδυτές εστιάζουν το ενδιαφέρον τους σε τέτοιου είδους projects. H αγορά γραφειακών χώρων στην Αθήνα παραμένει σε ανοδική τροχιά, ενώ οι αποδόσεις και οι μισθωτικές αξίες δεν φαίνεται να έχουν επηρεαστεί ιδιαίτερα λόγω της πανδημίας, ενδεχομένως λόγω της έλλειψης καλού ποιοτικού προϊόντος. Ενδεικτικά, το μέσο ενοίκιο στον Κεντρικό Επιχειρηματικό Άξονα της ελληνικής πρωτεύουσας, τη λεωφόρο Βασιλίσσης Σοφίας, κυμαίνεται στα 19 ευρώ ανά τ.μ. και στην περιοχή που δεν είναι τόσο κεντρικά κοντά στα 18 ευρώ ανά τ.μ., στη λεωφόρο Κηφισίας στα 17 ευρώ ανά τ.μ., στη λεωφόρο Συγγρού στα 15 ευρώ ανά τ.μ. και ακολουθούν οι λεωφόροι Μεσογείων και Βουλιαγμένης με 12 και 11 ευρώ ανά τ.μ. αντίστοιχα. Με βάση τα στοιχεία που επικαλείται η μελέτη, στην Αθήνα το συνολικό απόθεμα γραφειακών χώρων υπολογίζεται σε 2 εκατ. τ.μ., ενώ σε 44.000 τ.μ. εκτιμάται η νέα προσφορά, σε 64.000 τ.μ. τα υπό κατασκευή και στο 15% υπολογίζονται αυτήν τη στιγμή οι κενοί χώροι.

Σε ό,τι αφορά τους χώρους αποθηκών, η μελέτη διαπιστώνει εντυπωσιακή αύξηση τόσο του όγκου των συναλλαγών όσο και σε σχέση με τα επίπεδα ενοικίασης τα τελευταία χρόνια. Η ώθηση για την οργανωμένη αγορά logistics έγινε εμφανής ιδίως με την αύξηση των μεταφορικών υπηρεσιών και τον αντίκτυπο της πανδημίας στην κατανάλωση. Γενικότερα, το 2020 καταγράφηκαν υπό κατασκευή χώροι συνολικής έκτασης περίπου 64.000 τετραγωνικών μέτρων, κάτι που μεταφράζεται σε συνολικές επενδύσεις περίπου 120 εκατ. ευρώ, με μέσο ενοίκιο για προβεβλημένα αποθηκευτικά και βιομηχανικά ακίνητα στα 4,25 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, με τη διαθεσιμότητα να προσεγγίζει το 15% κατά μέσο όρο. Προσεχώς δε, αναμένονται σημαντικές επενδύσεις από τις μεγάλες μεταφορικές εταιρείες, με την Ε.Ε. να υποστηρίζει αυτή την τάση της αγοράς. Οι περιοχές με υψηλή ζήτηση λόγω της θέσης τους σε σχέση με άλλες υποδομές (π.χ. το λιμάνι του Πειραιά) αναδεικνύονται ο Ασπρόπυργος και η Μαγούλα, ενισχύεται ωστόσο το ενδιαφέρον και για δευτερεύουσες περιοχές, όπως τα Οινόφυτα και το Μαρκόπουλο. Κατά την ανάλυση, στους Grade A χώρους logistics είχαμε άνοδο της ζήτησης και των ενοικίων αλλά καθοδική τάση στα yields (7,5% – 8% περίπου), ενώ στους Grade B χώρους καθοδική τάση στις αποδόσεις και σταθερή σε ενοίκια και ζήτηση.

Όσον αφορά τη ζήτηση, υπήρξε σημαντική δραστηριότητα στην αγορά, με νέες συμφωνίες μίσθωσης, με μεγέθη επιφάνειας προς ενοικίαση που κυμαίνονται μεταξύ 500 τ.μ. και 2.000 τ.μ. σε σχετικά αστικές περιοχές αλλά και ζήτηση για μεγαλύτερες επιφάνειες έως 10.000 τ.μ. στις περιοχές όπου εταιρείες 3PL (προμηθευτές ως επί το πλείστον που ειδικεύονται στον τομέα της ολοκληρωμένης παροχής υπηρεσιών λειτουργίας, αποθήκευσης και μεταφοράς) επιθυμούν να αναπτύξουν νέα έργα (με πρόσθετες χρήσεις με χώρους γραφείου). Η έλλειψη εξειδικευμένης εφοδιαστικής αγοράς απεικονίστηκε σαφώς κατά τη διάρκεια άνθησης του ηλεκτρονικού εμπορίου στην περίοδο του lockdown. Και ο στόχος των περισσότερων εταιρειών courier και μεταφορών ήταν η ανάπτυξη επαρκών χώρων logistics στον τομέα του “last mile”.

Όσον αφορά τον τουρισμό, η επίδραση το 2020 ήταν εμφανής τόσο στα εποχικά όσο και στα ξενοδοχεία 12μηνης περιόδου, με μείωση στα έσοδα μεταξύ 40% και 90% πέρυσι σε σύγκριση με το 2019. Ταυτόχρονα, το λειτουργικό κόστος είναι υψηλότερο με τα νέα πρωτόκολλα υγείας. Η συνολική απώλεια για τα ελληνικά ξενοδοχεία εκτιμάται ότι ανέρχεται σε 4,46 δισεκατομμύρια ευρώ, εκ των οποίων 3,26 δισεκατομμύρια ευρώ σχετίζονται με εποχικά ξενοδοχεία και 1,2 δισεκατομμύρια με τα 12μηνης διάρκειας (Ernst & Young Global Limited 2020). Πολλά ξενοδοχεία και ενώσεις πιστεύουν ότι η τουριστική βιομηχανία δεν θα ξεπεράσει την κατάσταση μέχρι τουλάχιστον το 2025 και οι καθυστερήσεις στους εμβολιασμούς δημιουργούν περαιτέρω αβεβαιότητα και καθυστερήσεις στις κρατήσεις, αναφέρει η ανάλυση, εξηγώντας και την πτώση προς το παρόν της ζήτησης για νέες συναλλαγές που σχετίζονται με τουριστικές υποδομές.

Σε ό,τι αφορά, τέλος, τα εμπορικά καταστήματα, η ανάλυση των Danos / BNP Paribas Real Estate αναφέρει πως, παρά τα lockdowns, τα ακίνητα σε κεντρικές αγορές (όπως η οδός Ερμού, η Γλυφάδα, η Κηφισιά, το Κολωνάκι και ο Πειραιάς) επέδειξαν αντιστάσεις. Ειδικότερα, στην Ερμού τα ενοίκια έφτασαν στο μέγιστο τα 285 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, στη Γλυφάδα έως τα 180 ευρώ/τ.μ., στην Κηφισιά μέχρι τα 120 ευρώ/τ.μ. μηνιαίως, στο Κολωνάκι τα 90 ευρώ/τ.μ. τον μήνα και στον Πειραιά στα 80 ευρώ/τ.μ τον μήνα. Σύμφωνα με την Danos / BNP Paribas Real Estate, οι αποδόσεις (yields) σε κεντρικούς δρόμους παρέμειναν σταθερές για το δεύτερο εξάμηνο του 2020, με τα υψηλότερα ποσοστά να καταγράφονται στα εμπορικά κέντρα (6,75% – 7,75%) και τα χαμηλότερα ποσοστά στην οδό Ερμού (5,75% – 6%). Όσον αφορά τις συναλλαγές, καταγράφεται επιβράδυνση στις μισθώσεις, καθώς οι έμποροι λιανικής θα περιμένουν το τέλος της πανδημίας πριν επανατοποθετηθούν ή επεκταθούν. Αναφορικά με τους διαθέσιμους χώρους, στις prime περιοχές μειώθηκαν στο 5% περίπου το 2020 και στο 20% σε περιοχές δεύτερης προβολής και ποιότητας.

ΠΗΓΗ